Vender un piso heredado en Córdoba: pasos, impuestos y plazos
Para vender un piso heredado en Córdoba primero hay que aceptar la herencia y poner la vivienda a nombre de los herederos. Después se paga lo que corresponda de impuestos y, a partir de ahí, se vende como cualquier otro inmueble. En esta guía te explicamos el orden, los plazos y los errores que más retrasan la venta.
Paso a paso para vender un piso heredado en Córdoba
- Reúne los documentos básicos: certificado de defunción, certificado del Registro General de Actos de Última Voluntad y copia del testamento. Si no hay testamento, hace falta una declaración de herederos, que se tramita ante notario cuando heredan hijos, padres o cónyuge.
- Acepta la herencia ante notario. En la escritura de aceptación y adjudicación se reparte el patrimonio y queda claro a quién corresponde el piso.
- Paga los impuestos de la herencia (Sucesiones y plusvalía municipal), dentro de plazo.
- Inscribe la vivienda en el Registro de la Propiedad a nombre de los herederos. Es lo que da seguridad al comprador y a su banco.
- Valora y pon el piso a la venta. Desde aquí el proceso es el de una venta normal: precio, documentación, visitas, arras y notaría.
En algunos casos el notario puede preparar la aceptación de la herencia y la compraventa para firmarlas el mismo día. Aun así, lo más cómodo es tener la herencia resuelta antes de buscar comprador, porque evita prisas y sorpresas.
Impuestos al heredar y al vender la vivienda
Al vender un piso heredado se juntan dos momentos fiscales distintos: el de la herencia y el de la venta.
Al heredar
- Impuesto sobre Sucesiones. En Andalucía se presenta ante la Junta de Andalucía en el plazo de seis meses desde el fallecimiento. Para cónyuges, hijos y padres existe una bonificación muy elevada de la cuota, por lo que en muchos casos el importe a pagar es pequeño. Para otros parentescos puede ser relevante, así que conviene calcularlo con un asesor.
- Plusvalía municipal. El Ayuntamiento de Córdoba cobra este impuesto por la transmisión del suelo al heredero. También tiene un plazo de seis meses desde el fallecimiento. Si no ha habido aumento de valor del suelo, no se paga.
Al vender
- Plusvalía municipal de la venta. Se vuelve a pagar, esta vez por el tiempo transcurrido desde la herencia hasta la venta.
- IRPF. Tributa la ganancia, es decir, la diferencia entre el precio de venta y el valor que se declaró en la herencia más los gastos. Si vendes poco después de heredar y a un precio parecido al declarado, la ganancia suele ser pequeña. Puedes consultar los detalles en la sede de la Agencia Tributaria.
Por eso es importante declarar en la herencia un valor realista. Una valoración de la vivienda ayuda a fijarlo con criterio. Tienes el resto de costes de la operación en nuestra guía de gastos e impuestos al vender una vivienda.
¿Qué pasa si hay varios herederos?
Es la situación más frecuente. Cuando el piso pertenece a varios hermanos, todos deben estar de acuerdo para venderlo y todos tienen que firmar, en persona o mediante un poder notarial si alguno vive fuera de Córdoba.
Si uno de los herederos no quiere vender, hay alternativas. Los demás pueden comprarle su parte, o se puede negociar un precio mínimo que todos acepten. Como último recurso existe la acción de división de la cosa común, que se resuelve en el juzgado y suele ser lenta y cara. Por eso merece la pena intentar un acuerdo antes.
Una valoración independiente suele ayudar mucho en estas conversaciones. Cuando todos ven los mismos datos de mercado, es más fácil ponerse de acuerdo en el precio.
Gastos mientras el piso heredado no se vende
Desde el fallecimiento, los herederos tienen que pagar el IBI, la comunidad y los suministros básicos. Además, una vivienda vacía se deteriora: humedades, persianas atascadas o grifos que gotean. Cuanto más tiempo pasa, más gastos se acumulan, así que conviene no dejar la venta indefinidamente.
Si la vivienda está muy anticuada, no hace falta reformarla entera. Muchas veces basta con vaciarla, limpiarla y hacer pequeños arreglos. Te lo explicamos en reformar una vivienda antes de venderla.
¿Y si el piso heredado tiene hipoteca?
Con la herencia también se heredan las deudas, incluida la hipoteca pendiente. Si las deudas pueden ser mayores que los bienes, existe la aceptación a beneficio de inventario, que protege el patrimonio personal de los herederos. Si se acepta la herencia, la hipoteca se puede cancelar con el dinero de la venta, como explicamos en vender una vivienda con hipoteca.
Cómo te ayudamos a vender un piso heredado en Córdoba
En Viviendas Córdoba trabajamos a menudo con herencias. Valoramos la vivienda para que todos los herederos tengan una referencia clara, coordinamos las visitas aunque viváis fuera de Córdoba y te orientamos con la documentación hasta la firma. Si estás en esta situación, solicita una valoración de tu vivienda o llámanos al 600 140 727.
Preguntas frecuentes
¿Se puede vender un piso heredado sin aceptar la herencia?
No. Primero hay que aceptar la herencia ante notario para que la vivienda pase a nombre de los herederos. En algunos casos la aceptación y la venta pueden firmarse el mismo día.
¿Qué impuestos se pagan al vender un piso heredado en Córdoba?
Al heredar, el Impuesto sobre Sucesiones (en Andalucía, con una bonificación muy alta para cónyuge, hijos y padres) y la plusvalía municipal. Al vender, otra vez la plusvalía municipal y el IRPF por la ganancia respecto al valor declarado en la herencia.
¿Qué plazo hay para pagar el impuesto de sucesiones?
Seis meses desde el fallecimiento. Ese mismo plazo se aplica a la plusvalía municipal por la herencia.
¿Qué hago si un heredero no quiere vender?
Se puede intentar que los demás le compren su parte o acordar un precio mínimo. Si no hay acuerdo, queda la acción de división de la cosa común en el juzgado, que suele ser lenta y cara.
¿Me ayudáis a valorar un piso heredado?
Sí. Viviendas Córdoba valora la vivienda para que todos los herederos tengan una referencia de mercado y os acompaña durante la venta. Puedes llamar al 600 140 727.
